Grupo Construya
Informe Construya N° 513 - Septiembre 2026
El sector recuperó apenas 5 puntos de la caída acumulada desde 2023. La rentabilidad se reduce y los desarrolladores postergan nuevos proyectos. ¿Podrá revertirse la situación antes de fin de año?
El mercado inmobiliario atravesó una etapa de recuperación desigual. Mientras las compraventas mantuvieron actividad gracias a la oferta de propiedades usadas y a los proyectos que comenzaron durante los años de costos más accesibles, el inicio de nuevas obras permaneció limitado. La actividad de la construcción continúa por debajo de los niveles de 2023, aunque mostró una recuperación parcial en los últimos dos años.
La diferencia entre las unidades que se vendieron y las que se incorporaron al mercado expuso una tensión que podría profundizarse si el crédito hipotecario gana impulso: la demanda podría crecer con mayor velocidad que la oferta nueva. El problema es que desarrollar un edificio requiere varios años, capital de largo plazo y una ecuación de costos que permita recuperar la inversión.
Un mercado que vende stock, pero no repone unidades
Federico González Rouco, economista y especialista del mercado inmobiliario de Empiria Consultores, sostuvo que durante el período comprendido entre 2020 y 2023 los costos de construcción permitieron obtener márgenes atractivos. Esa situación impulsó el lanzamiento de numerosos proyectos que llegaron al mercado entre 2023 y 2025.
Precisó: “Eso generó cientos de proyectos que fueron haciéndose y que fueron llegando al mercado en 2023, 2024 y 2025. Todo eso sale a la venta y se vende, pero lo que hace es que se arranquen menos proyectos”.
El mecanismo es sencillo: las obras iniciadas en años anteriores todavía ofrecen unidades, pero el contexto actual desalienta el comienzo de nuevos desarrollos. De esta manera, el mercado puede mantener un volumen de operaciones sin que exista una reposición equivalente de la oferta.
“Lo que se vende es lo viejo y lo que se construye es lo nuevo, y lo nuevo hoy, en términos de rentabilidad, está muy limitado”, sostuvo González Rouco.
La situación también se relaciona con el comportamiento de los precios. En el segmento usado, los compradores encuentran inmuebles cuyos valores todavía pueden resultar competitivos frente al costo de construir una unidad nueva. Para los desarrolladores, esa diferencia dificulta trasladar todos los gastos de una obra al precio final.
Diferencia entre el valor para construir frente al precio de venta
El costo de construcción constituyó uno de los principales obstáculos para el inicio de proyectos. En la actualidad, el valor de edificar un inmueble puede superar los USD 1.600 por m2, aunque la cifra depende de la tipología, la ubicación, la calidad de las terminaciones y las características del emprendimiento.
González Rouco planteó que, para entender si los costos de construcción son altos o bajos, no alcanza con observar su evolución de manera aislada. También es necesario analizar cuánto representan en relación con el valor del metro cuadrado y con el precio de venta de las propiedades. Según su análisis, la relación entre ambos se volvió menos favorable para los desarrolladores.
Dentro de la estructura de costos de una obra, los materiales presentan comportamientos diferentes según el tipo de insumo. Sin embargo, constituyen solo uno de los componentes de la ecuación general de un desarrollo.
El terreno, la mano de obra, los honorarios profesionales, los impuestos, los costos financieros, la comercialización y los plazos de ejecución también tienen una incidencia significativa sobre la rentabilidad de los nuevos proyectos.
Por eso, una variación favorable en alguno de los componentes no garantiza por sí sola una mejora de la rentabilidad. Si el precio de venta no acompaña la estructura completa del proyecto, el margen puede reducirse hasta volver inviable la inversión.
Andrés Mindlin, director de Nuevos Negocios de Creaurbana, explicó que la compraventa de una propiedad existente y el desarrollo de un edificio responden a tiempos diferentes. Mientras una operación sobre un inmueble usado puede resolverse en un período relativamente corto, una obra exige comprometer capital con varios años de anticipación.
“El costo de construcción aumentó considerablemente, acercándose a los niveles del resto de la región, lo que llevó a que el precio de venta en pozo y a estrenar acompañara ese aumento para poder afrontarlo”, planteó Mindlin.
El financiamiento, un límite para compradores y desarrolladores
La falta de crédito representó otro de los factores que restringieron el crecimiento de la construcción. El comprador necesita financiamiento para ampliar su capacidad de acceso, pero el desarrollador también requiere recursos para sostener una obra que no genera ingresos inmediatos.
González Rouco sostuvo que el impulso a la demanda depende, en buena medida, de la disponibilidad de crédito. En ese escenario, el posible aporte del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) de la ANSES apareció como una alternativa para ampliar el fondeo de los bancos y fortalecer el mercado hipotecario.
El economista también mencionó otras vías potenciales: una reducción del costo financiero para los desarrolladores, una mayor capacidad de préstamo de las entidades y el regreso de dólares de los ahorristas hacia depósitos que puedan transformarse en financiamiento.
Mindlin coincidió en la importancia de ampliar los recursos disponibles y planteó la securitización de hipotecas como una herramienta posible. Ese mecanismo permitiría que los bancos vendan parte de sus carteras en el mercado de capitales y liberen capacidad para otorgar nuevos créditos.
También consideró necesario profundizar el uso de las hipotecas UVA, avanzar en la formalización de la economía y desarrollar instrumentos como las hipotecas divisibles, que podrían facilitar el financiamiento durante las distintas etapas de una obra.
“El desarrollador termina asumiendo en su totalidad el costo financiero, y en muchos casos llevando los márgenes a cero o a terreno negativo”, explicó Mindlin.
El problema se vuelve más complejo cuando el proyecto depende exclusivamente del capital propio. El desarrollador debe afrontar el terreno, la construcción y los gastos de comercialización sin contar con una fuente de financiamiento de largo plazo que distribuya el riesgo.
¿Qué puede pasar si se reactiva el crédito?
Una recuperación del crédito hipotecario podría impulsar las ventas, pero no necesariamente generaría una respuesta inmediata de la construcción. La nueva oferta requiere tiempo, permisos, financiamiento y una demanda capaz de convalidar los precios de las unidades terminadas.
Mindlin advirtió que, si la construcción continúa creciendo por debajo del ritmo de las ventas, el stock disponible podría reducirse. En caso de que el crédito amplíe la capacidad de compra de las familias, la demanda podría avanzar más rápido que la incorporación de propiedades nuevas.
González Rouco, en cambio, consideró que la brecha también forma parte del ciclo del mercado. La absorción del stock existente puede generar condiciones para que nuevos proyectos ingresen cuando mejoren los márgenes y exista mayor previsibilidad económica.
Para que eso ocurra, todavía deben alinearse varias variables: el costo de construir, los precios de venta, las condiciones de financiamiento y el acceso a capital de largo plazo. La estabilidad económica puede contribuir a mejorar las expectativas, pero los desarrolladores necesitan proyectar la rentabilidad de una obra que se extiende durante varios años.
Desde GS Real Estate, Germán Santella ubicó la previsibilidad y el financiamiento entre las condiciones necesarias para una recuperación sostenida. Según planteó, quienes desarrollan un proyecto deben conocer con mayor certeza cuánto costará construir, a qué precio podrán vender las unidades y qué nivel de demanda existirá al momento de la entrega.
En paralelo, la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU) y la Asociación de Empresarios de la Vivienda (AEV) respaldaron las iniciativas vinculadas con el crédito bancario en dólares y la posibilidad de que el FGS aporte liquidez al sistema. Las entidades remarcaron que el financiamiento no debería concentrarse únicamente en propiedades terminadas.
A su criterio, la posibilidad de financiar unidades en pozo permitiría acelerar obras existentes e iniciar proyectos que todavía no comenzaron. También plantearon la alternativa de habilitar hipotecas en dólares para familias que compren durante la etapa de construcción.
“Si se habilitara la posibilidad de comprar en pozo a crédito, la reactivación de la construcción sería más rápida, acelerando las obras actuales e iniciando las que aún no lo hicieron”, concluyeron Damián Tabakman, presidente de CEDU y AEV, y Carlos Spina, vicepresidente de CEDU y AEV.
¿Cambiará la situación?
El escenario actual obliga a los desarrolladores a trabajar con mayor prudencia. Manuel Valdés, director comercial de CRIBA, sostuvo que la construcción reacciona con más sensibilidad y rezago frente a la evolución de la macroeconomía. Aunque el PBI muestre una mejora, la inversión necesita expectativas de largo plazo y previsibilidad. Por eso, las empresas priorizan la planificación y el respaldo contractual antes de avanzar con nuevas etapas de obra.
La actividad quedó rezagada frente a otros sectores de la economía. Entre fines de 2023 y el tercer trimestre de 2025, el PBI argentino acumuló una mejora cercana al 2%, mientras que la construcción registró una contracción del 11%, según el informe de Situación Inmobiliaria y Construcción de BBVA Research. Valdés consideró que una recuperación más marcada podría llegar durante la última parte de 2026, siempre que se consoliden la estabilidad macroeconómica y mejores condiciones de financiamiento. También ubicó la revisión de la estructura tributaria entre las asignaturas pendientes.
El crédito hipotecario representa otra variable decisiva. Aunque durante 2025 mostró una recuperación, todavía no alcanza el 2% del PBI. La posibilidad de que el financiamiento impulse no solo la compra de propiedades terminadas, sino también las preventas y los proyectos en pozo, podría modificar la relación entre la demanda y la nueva oferta. Para eso, también resulta necesario reducir el costo financiero de las empresas y generar condiciones que permitan sostener inversiones de largo plazo.
Valdés concluyó que la construcción podría comenzar a revertir su actual retraso durante el último tramo de 2026, aunque el proceso dependerá de una mayor previsibilidad económica, del acceso al financiamiento y de una revisión de los costos estructurales que enfrenta el sector. Mientras tanto, los desarrolladores deberán avanzar con cautela, mejorar la eficiencia de sus proyectos y evaluar con precisión cada decisión antes de iniciar nuevas obras.