Construir supera los u$s1.600 por m2: qué necesita el sector para volver a crecer

Por José Luis Cieri

La construcción de viviendas atraviesa una etapa de redefinición. Después del derrumbe registrado entre 2023 y 2024, la actividad dejó atrás los costos excepcionalmente bajos en dólares y se enfrenta a una nueva realidad. Hoy construir resulta más caro, los márgenes son más estrechos y la recuperación todavía no logra consolidarse. El valor del m2 para obras estándar supera los u$s1.500 por m2 sin contemplar impuestos ni otros gastos operativos asociados.

Los números de Zonaprop reflejan ese cambio (ver gráfico más abajo). El costo de construcción medido en dólares subió 1,6% en mayo. Si bien en lo que va de 2025 el índice de costo de construcción (CAC) retrocedió 6,7%, mientras que el precio de las propiedades avanzó 5,4%, lo que permitió una recuperación parcial de la rentabilidad de los desarrolladores, la foto de largo plazo continúa lejos de los niveles que impulsaron el boom de proyectos de años anteriores.

Desde las elecciones presidenciales de octubre de 2023, el costo de edificar acumula un incremento de 138%. Construir hoy cuesta 3,5 veces más que en octubre de 2020, cuando se registró el mínimo de la serie, y se ubica un 50% por encima del promedio observado entre 2012 y 2025.

Con costos que superan los u$s1.600 por m2 en edificios residenciales y más de u$s2.000 por m2 en desarrollos premium, la preocupación dejó de pasar únicamente por cuánto cuesta construir.

El valor promedio del metro cuadrado en la Ciudad de Buenos Aires ronda los u$s2.462, según Zonaprop, una diferencia que reduce la rentabilidad y obliga a revisar cada nuevo proyecto con mayor detalle.

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